이광수, 어떻게 (살) 것인가? - 광수네 복덕방 그 첫번째 이야기

부동산리서치연구소 광수네복덕방 대표, 이광수

유투브 방송을 보다보면 단골처럼 등장하는 경제.투자 프로그램 단골 출연 부동산 전문가 이광수 사장을 볼 수 있어,

특히 이광수님은 데이터를 근거로 제시하고 그 데이터를 이용해 객관적인 해석을 해서 공감이 많이가는 편이야.

 

우선 이광수님에 대한 약력을 소개를 하고 갈게.

 -. 1974년 충청남도 서산시 출생

 -. 중앙대학교 (경영학 / 학사 )

 -. GS건설 재경본부 근무

 -. 동양미래증권 부동산담당 애널리스트

 -. 미래에셋증권 리서치센터 선임연구위원

 -. 現 부동산리서치연구소 광수네복덕방 대표

 

 -. 경제, 투자 프로그램 섭외 1순위 저자

 -. 레피니티브 아시아 베스트 애널리스터 수상

 

이광수 부동산 전문가는 GS건설에서 회사생활을 시작해 금융계로 들어온 부동산 주식 전문가로서, 오랫동안 애널리스트로 활동했습니다. 현재는 '부동산리서치연구소 광수네복덕방 대표'로 합리적인 부동산 전문가로 활동 중입니다. 부동산 시장에 대한 정확한 분석과 예측으로 많은 사람들에게 신뢰를 받고 있으며, 부동산 투자에 대한 조언을 제공하고 있습니다.

 

어떻게 살 것인가

 

소개는 이만큼하고 이대표가 쓴 어떻게 (살) 것인가에 대해 소개할려고 해.

띠지에 쓰인 글인 이 책을 대표하는 소제목이 아닐까 해서 적어볼게.

 

"여러분은 어떻게 살려고 하십니까? 아니, 어떻게 사려고 하십니까?"

 

 

자 이제 안으로 들어가 보자구.

전체는 프롤로그와 에필로그를 제외하고 3장으로 구성되어 있어.

제 1장 어떻게 (살) 것인가

제 2장 어떻게 (할) 것인가

제 3장 어떻게 (될) 것인가

 

제 1 장 어떻게 ( 살 ) 것인가

 

투자의 기본

 

제 1장에서는 투자의 기본에 대해 설명하고 있어,

실력보다는 운에의해 좌우되는 투자의 기본을 이해하고

나의 시선이 아닌 남의 시선으로 시장을 바라보고 투자를 진행하라고 조언하고 있어.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

특히 인상적인 부분은

재화 시장에서의 수요, 공급과 가격의 상승, 하락과

자산 시장에서의 수요, 공급과 가격의 상승, 하락과의 차이점을 잘 설명하고 잘 이해하라 강조해.

 

이 부분이 부동산 시장을 해석할 때 아주 중요한 부분이니 잘 기록해 두면 도움이 될거야.

 

창고와 돼지가 왜 동일하지?

 

1장에서 재미난 이야기가 있어서 이 부분을 그대로 옮겨볼게. (pp54~pp55)

 

사냥하던 인류의 조상은 생존할 확률을 높이기 위해 농사를 짓기 시작했습니다. 농사는 사냥보다 안정적인 식량 확보가 가능했지만 불확실성이 너무 컸습니다. 가뭄이나 홍수가 오면 농사를 통해 식량을 얻기가 불가능했기 때문입니다. 불확실한 미래를 대비하기 위해 인류는 창고를 만들었습니다. 잉여 생산물을 보관하는 창고는 새로운 시대와 불확실성에 대비하는 중요한 역할을 했습니다. 그러나 창고에는 한계가 있었습니다. 다른 부족이 침입하여 창고에 불을 지르기라도 하면 여지없이 식량을 잃었습니다. 창고는 단지 보관하는 역할만 하지 곡식을 더 증가시키지는 못했습니다. 그러자 인류는 돼지를 기르기 시작했습니다. 남은 곡식이 생기면 창고에도 보관했지만 오래 보관할 수 없는 음식은 돼지에게 던져 주었습니다. 돼지는 불평 없이 무엇이든 잘 먹고 잘 컸습니다. 소처럼 일하지 않는 돼지는 불확실성을 대비하기 위해 철저하게 식용으로 길러졌습니다. 

 

창고와 돼지는 완전히 다른 것 같지만 식량을 저장하는 목적은 같았습니다.

 

그러나 큰 차이점이 있었습니다. 돼지는 창고와 달리 투입대비 수확량이 컸습니다. 1년에 두번씩 새끼를 열 마리 이상 낳았고, 출생한지 일주일이 지나면 몸무게가 두배로 늘어났습니다. 창고와 비교할 때 혁신적인 보관법 이었습니다.

 

투자도 결국 돈을 어떻게 보관하느냐가 중요합니다.

구조적인 저성자아과 저금리 시대에 우리는 무엇을 선택해야 할까요? 창고입니까, 아니면 돼지입니까?

 

삼성전자와 강남 아파트 중에서 어떤 것이 돼지일까요?

 

참 재미난 이야기로 인류의 역사에서 어떻게 투자를 해야할 지 방향을 알려주는 데

지금도 바로 적용할 수 있는 이야기로 투자에 대한 자세를 아주 클리어하게 설명해 주고 이해하기 쉬워서 깜작 놀랐어.

 

제 2 장 어떻게 ( 할 ) 것인가

 

부동산 실제 질문과 해답을 통한 해석

 

다양한 질문에 대한 답변이 이 책에서 전문가의 노하우로 습득할 수 있는 부분이야.

우선 질문만 적어볼게.

 

 Q1. 올해 5월 전세대출 만기인데 갱신시 고정금리와 변동금리 중 무엇을 선택해야 할까요?

 Q2. 전세 만기가 1년 남았는 데 아이학교 문제로 이전을 해야 하는데,

       집주인은 이사시 임차인을 구해놓고 가라하는데 어떻게 해야 할까요?

 Q3. 분양이 안된 오프스텔을 할인해 준다고 하는데, 분양가보다 20% 낮긴한데 과연 어떻게 해야 할까요?

 Q4. 올해 부동산 PF 문제가 심각합니다. 부동산 PF문제가 커지면 부동산 시장은 어떻게 될까요?

 

기준을 가지고 어떻게 대응해야 하는지 너무 잘 설명해 주고 있네요.

혹시 이런 의문이 드는 분 이라면 자세히 읽어 보시면 도움이 될 것 같아요.

 

올해 부동산 시장에 대한 방향성도 알려주고 있어.

부동산에 관심있는 분 이라면 꼭 읽어보고 아래 내용도 참조하시기 바랍니다.

 

  '앞으로 다가올 주택 시장은 많이 떨어져서 수요가 감소할 것으로 보입니다. 

   수요가 감소한 상황에서 매도 물량이 증가하면서 이루어지는 시장의 변화 입니다.

   그렇다면 언제 집을 사야 할까요? 이제 본격적으로 내 집 마련을 고민할 시기가 다가오고 있습니다. (p118.)' 

 

사자의 사냥법칙

 

내 집 마련을 할 때는 사자가 사냥하는 법을 배울 필요가 있다고 합니다.

사자의 사냥 법칙 첫번째는 관찰하기 입니다.

사자는 동물 무리가 다니는 길을 조용히 관찰합니다. 예전에 사냥감이 다녔던 길에 조용히 숨어서 기다립니다.

 

두번째는 목표 설정입니다.

드디어 동물 떼가 지나갑니다. 사자는 어떤 사냥감을 선택할까요? 

무리의 후미에 힘없고 느리고 어린 사냥감을 목표로 설정합니다.

 

세번째는 전력 질주 입니다.

사자는 조용히 사냥감을 기다리다가 가장 힘없는 동물을 잡아먹기 위해 달려갑니다.

놀라운 건 속도입니다. 최대 속도가 무려 70km/h가 넘습니다.

거구의 사자가 자동차와 맞먹는 속도로 달려가서 먹이를 낚아챕니다.

 

내 집 마련도 사자의 사냥법과 같아야 한다고 합니다.

조용히 시장을 관찰하고,

시장의 변화가 일어나면 가격 하락폭이 가장 큰 아파트를 선정합니다.

그리고 가장 빠른 속도로 달려가야 합니다. 여기서 가장 빠른 속도는 자금을 의미합니다.

자금을 최대한 활용해야 합니다. 가지고 있는 자산과 대출을 최대한 활용하여 내 집 마련을 해야 합니다.

 

 

내 집마련 프로젝트 5단계

 

2장에서는 아예 '내집마련 프로젝트'를 한 파트로 구성해서 어떻게 내집 마련을 해야하는지 알려줘

이 부분에서 집을 선택하는 방법을 설명하고 있는데, 예전에 들었던 '너나위의 부동산 특강'에서 들었던 부분과 비슷하기도 하고 다르기도 해서 정말 집을 보는 시야가 커진 느낌을 받았어. 5단계로 간단히 설명해 줄게.

 

1단계 - 내 집 리스트 만들기 (객관적 지표)

             : 원하는 집을 선정하고, 아파트 거래회전율 & 투자비율 등을 통해 객관적 수치로 우선순위를 선정

2단계 - 내 집 리스트 만들기 (주관적 지표)

             : 주거 만족도, 가격, 교육, 직장과의 거리, 새아파트, 교통, 공원, 안전 등을 점수화 해 비교하는 방법

3단계 - (시장과 개별 아파트) 변화를 확인하기

             : 1, 2단계를 통해 선정된 아파트의 가격 변화를 확인하는 단계

4단계 - 투자전략 세우기 (주택담보 이용 전세 or 매매, 갭투자, 갈아타기, 레버리지 등)

             : 전세부터 시작해 갭투자와 본인 자금을 최대로 활용하여 한단계 한단계 성장하는 방법과 예제를 보여줌

5단계 - 변하는 것과 변하지 않는 것 (인구감소, 고령화 사회, 부동산 정책 등)

             : 변하는 상황을 명확히 모니터링하여 투자에 활용하라 조언해.

 

 

제 3 장 어떻게 ( 될 ) 것인가

 

 

고령세대가 집을 판다면

 

오랫동안 투자의 방향은 어떻게 진행되어 왔는지 우선 설명하고 있는데 부동산을 이해하는 데 아주 큰 도움이 돼.

부동산 투자의 패턴은 수도권에서 서울로, 서울 외곽이 한강벨트로 그리고 강남으로 이동하는 모습이 우리가 일반적으로 알고있는 전형적인 갈아타기 상식인데,

 

앞으로 고령층이 집을 판다면 어떻게 될까? 의문을 제기해.

고령층이 부동산 자산 줄이기에 나선다면, 강남에서 서울 외곽으로, 서울 외곽에서 수도권으로 부동산 투자가 변화할 가능성도 존재한다고 관점의 변화에 대해 이야기 하기도 해, 과연 그렇게 될까? 의문이 들지만 세상은 변화하는 것 이니까 변화를 고려해야 한다면 당연히 알고있으면 도움이 될 것 같아.

 

자장면 한 그릇이 한때는 500원이면 가능했지만 지금은 거의 만원에 가깝게 가격이 올라있어,

물가가 오르는 이유는 돈의 양이 많아졌기 때문이고, 결국 돈의 가치가 하락하게 되서 물가가 올라간다는 이론이야.

 

하지만 인플레이션이 된다고 모든 제품 가격이 오르는 것만 있지는 않다고 설명해줘.

오히려 가격이 내리거나 인플레이션 배수보다 적게 오르는 경우가 많은데 그것은 바로 기술혁신에 의한 대량생산으로 가능하다는 것을 이야기 해줘서 이해할 수 있었어. 바로 혁신으로 가격이 오르는 것을 막을 수 있었다는 것이야. 

 

그렇다면 부동산은 어디에 해당할까요?

토지는 한정적이고 새로 만들어 내기가 어렵기 때문에, 상대적으로 혁신을 이루기 어렵고 

그런 까닭으로 인플레이션에 의해 가격이 올라가는 경향성을 보일 수 밖에 없다는 이야기 입니다. 공감이 많이갔어.

집도 토지와 비슷하게 혁신이 그리 쉽지 않기때문에 부동산의 가격 상승은 불가피 하다로 설명해줘.

 

돈을 예금해 놓는 것은 장기적인 관점에서 부동산에 투자하는 것에 대비해서 불리할 수 밖에 없는 이유라고 해석했어.

 

 

부동산 정책에 주목해야 하는 이유

 

한국 부동산 시장에서 정책은 시장을 변화시키는 중요한 요소라서 알아두시면 주택정책을 이해하고 투자하는 데 아주 유리해. 몇가지 주요내용만 이해하면 쉽게 뉴스에서 나오는 국가정책을 쉽게 이해할 수 있어.

 

우선 한국의 부동산 정책은 크게 규제책과 부양책 두가지로 구분할 수 있어.

부동산 가격이 오르면 규제 정책이 발표되고, 가격이 내리면 부양 정책이 실행되게 움직이지, 아주 쉽지!

 

그렇다면 규제와 부양정책을 한단계 더 들어가면 세금과 대출이 바로 영향력 있는 방법이야.

세금 종류는 취등록세, 종합 부동산 보유세, 양도 소득세가 있고,

대출 규제는 LTV(주택 담보 대출 비율), DTI(총부채 상환 비율), DSR(총부채 원리금 상환비율)을 사용하고 있어.

 

이 용어만 이해하면 부동산 정책의 큰 흐름을 이해할 수 있어.

시장과 방향과 흐름을 알게되면 타이밍을 봐서 올바른 투자가 가능하기 때문에 이 부분에 대한 이해가 아주 중요해.

 

 

광수네, 복덩방의 투자전망 리포트

 

여러가지 이야기가 있었지만, 이광수 대표에게서 가장 듣고 싶었던 부분이라고 보면 돼.

잘 정리된 부분은 바로 이 두페이지를 보면 쉽게 이해가 될거야.

 

 

이렇게 네가지 경우에 대한 설명을 이해하면, 부동산 시장의 변동 원인을 알 수 있고 시장을 예측할 수 있는 것 입니다.

 

투자 전망과 관련해서 관심있는 질문과 답이 있어, 여기에는 질문만 적어볼게.

 

 Q1. 아파트 가격은 앞으로 어떨게 될까요?

 Q2. 가격 하락이 본격화되는 시험은 언제일까요?

 Q3. 어떤 부동산에 관심을 가져야 할까요?

 

이에 대한 답변은 앞 1, 2, 3장을 잘 달려왔다면 잘 이해할 수 있도록 설명되어 있어.

 

 

마지막 당부, 가장 시급하고 중요한 투자란?

 

마지막 꼭 놓치기 싫은 부분이 있어서 인용하고 마무리 할게.

 

 '어쩌면 가장 시급하고 중요한 투자는 함께하는 가족일 수 있습니다.

  아이들과 같이 즐겁게 보내는 시간을 투자로 생각할 수 있다면 그 때부터 여러분의 진짜 투자가 시작될 수 있습니다.

   모든 분들의 투자를 진심으로 응원합니다.' p.211

 

"이 포스팅은 제휴마케팅이 포함된 광고로 일정 커미션을 지급 받을 수 있습니다."